マンション売却で税金より怖かった仲介手数料の話｜3回売却した宅建士主婦の実体験

「マンション売却したら、税金ってどのくらいかかるんだろう…」

売却を考え始めたとき、最初に不安になるのがこれだと思います。私も3回売却するたびに、まず税金のことが頭をよぎりました。

でも結論を先に言うと、ほとんどの人はマンション売却で税金がかかりません。むしろ私が3回の売却を通じて「これが一番痛かった」と感じたのは、税金ではなく仲介手数料でした。

今日は宅建士として、そして3回マンションを売った主婦として、正直に話します。

マンション売却の税金、実はほとんどの人にかからない

マンション売却で発生する可能性がある税金は「譲渡所得税」です。売却で得た利益（譲渡所得）に対してかかります。

計算式はこうです。

例えば3,000万円で買ったマンションを3,500万円で売った場合、利益は500万円です。この利益に税金がかかります。

ただし、ここに「3,000万円特別控除」という制度があります。自分が住んでいたマンションを売る場合、利益から最大3,000万円を差し引けるというものです。

つまり利益が3,000万円以下であれば、税金はゼロ。3,500万円で買って4,000万円で売っても、利益は500万円ですから税金はかかりません。

マンション売却で3,000万円以上の「純利益」が出る人はかなり少数派です。昔に格安で取得した物件や、都心の超値上がりエリアを除けば、多くの人は税金ゼロで売却できています。

私も3回の売却すべてで、税金はかかりませんでした。

では何が一番痛かったか。仲介手数料です

税金がかからないとわかってホッとした次の瞬間、現実として重くのしかかってくるのが仲介手数料です。

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。法律で定められた上限額はこうです。

「上限」とはいえ、実際はほとんどの不動産会社がこの満額を請求します。宅建士として正直に言うと、値引き交渉できるケースはかなり限られています。

3回の売却でかかった仲介手数料、実額を公開します

私が実際に支払った（または交渉した）仲介手数料です。

2回目だけで161万円。税金はゼロなのに、仲介手数料で161万円が消えていきました。このとき正直「高いな…」と感じましたが、売却価格に満足していたので払いました。

1回目だけ値切れた話

1回目の売却だけは、仲介手数料を値引きしてもらいました。

理由はシンプルで、売却価格が査定額よりもかなり低かったからです。「査定でこれだけと言われたのに、実際はこの値段でしか売れなかった。それで手数料だけ満額というのは納得できない」と正直に伝えました。

結果、約50万円の値引きに応じてもらえました。本来なら約106万円のところを、約56万円に下げてもらえたんです。

宅建士として補足すると、仲介手数料の値引きが通りやすいのは「売り手と買い手の両方を同じ会社が仲介する場合（両手仲介）」です。本来は売り手・買い手それぞれから手数料をもらえるので、片方を少し下げても収益が出るからです。ただし、これを積極的に教えてくれる不動産会社はほとんどいません。

仲介手数料を少しでも下げるために、私がやったこと

3回の経験を通じて感じたのは、最初に複数の不動産会社に査定を依頼することが、手数料交渉の唯一の武器になるということです。

1社だけに相談すると「この会社しかない」という状況になり、交渉力がゼロになります。複数社に査定を依頼すれば「他社と比較している」というプレッシャーがかかり、手数料交渉にも応じてもらいやすくなります。

一括査定サービスを使えば、1回の入力で複数社に査定依頼ができます。私も活用しましたが、査定額にかなりの差があって驚きました。

まとめ：税金よりも仲介手数料を先に計算すべき

マンション売却でかかるお金について、正直にまとめます。

税金を心配するより、仲介手数料がいくらかかるかの知ることが大事です。手取り額に直結します。そのためにまず複数社の査定を取ること——これが3回売却した私の結論です。